Il y a quelques années de cela, j’ai travaillé un temps dans une agence dont le gros de l’activité consistait à construire des logements collectifs pour le secteur privé. Cette expérience fut très enrichissante et m’a permis de mieux comprendre la manière dont je souhaiterai exercer le beau métier d’architecte. Voici le récit d’une anecdote qui m’a marqué.

En mission pour l’Architecture

Il s’agit d’un projet que j’aurai aimer amener jusqu’en phase Permis de Construire. Je dis « essayé » car le projet me fut retiré en cours de route. C’est lors de cette expérience que je mesurais le poids que prend la question architecturale face aux autres dimensions de notre métier : la réputation, la clientèle, la relation personnelle avec les interlocuteurs de la construction. Lorsque j’ai commencé ce projet, je croyais encore que ma principale mission en tant qu’architecte dans cette agence, était de proposer un objet de qualité, et d’en défendre les intérêts face à ses contradicteurs. Mais il m’apparut qu’un important effort étai fourni pour que jamais ne soit proposé un projet susceptible d’être remis en question. Ce projet se situe à Saint Priest, aux abords d’une ligne de chemin de fer. Pour des raisons déontologiques, je n’indiquerai pas précisément sa localisation ni le client pour lequel cette étude a été faite.

Faisabilité

L’étude faisabilité se passa bien. Ce terrain tout en longueur ne laissait guère de choix quant à l’implantation des masses bâties, qui s’organisèrent en trois plots de taille équivalente, placés à la queue leu leu, reprenant le motif proposé par les logements ouvriers voisins. J’aime ce travail d’ébauche. Il nous oblige à faire le lien entre nos aspirations parfois idéalistes d’un bâtiment «parfait», avec la réalité urbaine et économique de l’opération.

Nous cherchions souvent à proposer au client un rapport foncier/SHAB le plus avantageux, mais nous savions aussi, en bons conseillers, limiter la surface de plancher créée pour ne pas effaroucher des mairies refusant l’émergence soudaine d’ensembles trop vastes, susceptibles de changer brutalement les habitudes de vie d’un quartier (circulation automobile notamment). Mais ce n’était pas le cas cette fois-ci : quelques petits immeubles construits en 1950 regardaient déjà le champ de betteraves dans lequel se faisait l’opération. Après une première étude selon le Plan local d’Urbanisme et de l’Habitat PLU-H (règlement qui n’était pas encore applicable), nous fîmes une seconde étude selon le PLU alors en vigueur. Ce double travail est fréquent : en effet, lorsqu’un client s’aperçoit que l’une ou l’autre des réglementations n’est pas suffisamment propice à ses objectifs, il peut envisager de changer le calendrier du projet pour profiter de celle qui lui est la plus favorable.

Les deux études étant similaires, c’est sur la base du PLU-H que nous démarrons le projet. À titre indicatif, donnons quelques chiffres sur l’opération. Le plan de masse arrêté, il restait à attendre l’accord du client pour passer à la phase suivante.

APS

C’est sans doute la phase la plus intéressante d’un projet. C’est celle où l’imaginaire s’incarne peu à peu dans le réel, celle où doit se faire le grand effort de rigueur et d’ordonnancement. On me laissa carte blanche, avec comme seule consigne le respect de la granulométrie standard de notre client.

Je me lançais donc dans le dessin ardeur. Refusant la facilité d’une composition déstructurée, je m’appliquais à rationaliser les plans de mon mieux, et portais tout mon effort sur la composition de la façade. Je trouve que le plus important dans un logement collectif, c’est précisément ce qu’il y a de collectif : ce sont les espaces partagés, et bien sûr la façade dont le rôle n’est pas seulement de répondre aux exigences théoriques de manifestation structurelle, mais doit surtout, d’un point de vue pratique, être attrayante, faire la fierté des usagers autant que l’agrément de l’espace public.

Je dessine donc, sans fausse modestie, un très beau bâtiment. Et attention, au carré ! Rien qui ne dépasse, ni à droite ni à gauche. Baies alignées, structure plombée, logements de taille « réglementaire ». Pas de revêtement de façade démonstratif, des volumes nets sans balcons ni débords. Je présente le projet à l’architecte. « Il y a trop de fenêtres » (certains disent « Il y a trop de notes »… Soit, j’accepte la critique, conscient que chaque baie représente un surcoût pour la maîtrise d’ouvrage, et je parviens à enlever vingt pour cent des ouvertures. Déjà, le projet n’est plus le même, mais je parviens à sauver l’essentiel : la fraîcheur, l’élégance, la droiture.

« Les baies sont trop grandes », je me résigne à les rétrécir en partie.

« Ce redan de façade est en trop », j’enlève le redan de façade.

« Des menuiseries en bois, ça ne passera jamais ! », je les change pour des menuiseries en plastique. etc., etc.

J’en arrive à un pavé blanc percé de trous. Mais attention ! Un très beau pavé, avec des trous ordonnés justement. Proportion dorée, équilibre dans le mouvement. Une façade palladienne (en PVC).

« Je ne sais pas, me dit on, mmm… il y a trop d’architecture. »

La leçon d’un échec

Trop d’architecture, la phrase qui tue. Je vous avoue que si, sur le moment, j’ai fait mine de rien, le plan que je tenais a failli m’en tomber des mains. J’ai d’ailleurs mis du temps à acquérir la distance suffisante pour analyser cet échec (c’en était un puisqu’on ne m’avait pas jugé apte à mener le projet jusqu’au bout) et comprendre ce qui m’avait échappé.

Pour qui dessine-t-on ?}

C’est en fait la question fondamentale que j’aurais dû me poser en commençant le projet. Est-ce que je dessine pour les critiques d’architecture ? Est-ce que je dessine pour la postérité ? Est-ce que je dessine pour me faire plaisir ? Si toutes ces destinations peuvent être en partie valables, elles avaient pris une place disproportionnée dans mon dessin. Elles comblaient un vide que laissait dans l’exercice de conception l’absence de client, ou plus précisément l’absence d’usager. Ceux-mis, n’avaient à aucun moment le loisir d’apporter leur avis. Et j’avais toutes les peines du monde à palier à cette absence de dialogue. Si un projet est fondamentalement composé d’un programme, d’un budget et d’un client, l’exercice auquel nous nous livrions était aussi délicat que de dessiner sans budget ou sans programme.

Bien sûr, ce n’est pas tout à fait exact : nous avons en partie la capacité de prendre la place de l’usager et de pressentir ses besoins, il n’empêche que l’architecture qui en résulte reste appauvrie d’une de ses dimensions essentielles. La seule manière qu’ont les futurs usagers d’influer sur les dispositions de leur appartement, c’est en favorisant dans leur choix les biens qu’ils apprécient : la fameuse théorie selon laquelle la demande modèle l’offre.

Mais la disposition d’un logement n’est pas le seul (et certainement pas le premier) des critères de choix. L’emplacement, la vue, l’ensoleillement sont certainement plus importants aujourd’hui que la qualité intrinsèque du bien. Cette hiérarchie des critères est d’autant plus compréhensible lorsque l’on prête attention à des données telles que l’occupation moyenne d’un logement. En France, les logements en location sont occupés en moyenne entre trois ans et demie et quatre ans. L’extrême mobilité géographique des usagers, liée à des facteurs économiques et sociaux que nous détaillerons plus tard, installe les locataires dans une mentalité du provisoire, ne favorisant pas l’exigence qualitative. La place de l’usager dans le logement locatif étant donc largement annexe, il s’agit pour les porteurs de projets de savoir non pas qui habite, mais qui achète. Et la différence est de taille.

Nous dessinons donc en grande partie pour des investisseurs et des primo-accédants. Deux populations entrant dans des logiques à court terme, les uns cherchant la rentabilité financière, les autres une solution bon marché car provisoire à leur besoin de logement.

Que dessine-t-on

Du logement, certes, mais pas à usage d’habitation. Ou en tout cas pas seulement, et pas surtout. Mon travail sur une série d’immeubles présenté dans l’étude de cas n’était pas pertinent car non ajusté à la demande des acheteurs. Si la maxime Sullivanesque Form follows function avait guidé mes pas, j’aurais dû présenter un projet qui soit la traduction formelle de la fonction principale du logement locatif : l’investissement financier, l’occupation temporaire¹. Cet épisode de l’APS inachevé m’a fortement touché et reste aujourd’hui un point marquant de ma vie professionnelle. C’est ici que ce sont cristallisées toutes les interrogations, les naïvetés et les prétentions de ma vision architecturale. J’ai été déniaisé par ce brusque retour au réel, et par sa traduction conceptuelle et formelle. Cette prise de conscience progressive de notre rôle à l’agence m’a orienté vers une problématique économique et sociale, liée à la principale activité de l’agence : le dessin de logement collectif.

Réflexions

Beaucoup de commandes privées, pas de concours : une activité très différente de mes habitudes. Rétrospectivement, je me rends compte que cette expérience m’a permis de m’intéresser de très près à un pan de l’architecture qui m’apparaissait jusqu’ici comme moins « désirable ». En tant que jeune architecte, l’immersion dans un milieu professionnel tourné entièrement vers la commande privée fut instructive car je saisissais peu à peu quels étaient les enjeux et les acteurs de ce secteur.

Le logement est une monnaie

Si l’on regarde attentivement la manière dont fonctionne le marché du logement, on peut aisément se rendre compte que les biens immobiliers sont produits pour eux-mêmes, et non en raison d’une demande existante. Comme souvent lorsqu’un secteur s’industrialise, ce n’est plus la demande qui génère l’offre, mais l’offre qui fait naître, puis modèle la demande.

L’architecte sur la chaîne de production

Il m’a fallu d’abord comprendre que nous ne faisions pas un travail d’architecte au sens historique du terme — une œuvre de bâtisseur, mais que nous étions les maillons indispensables d’une mécanique bien huilée : celle de la production en série de biens immobiliers, à destination commerciale. Au premier abord, on peut croire qu’il n’y a pas de meilleur contexte pour \enquote{développer un standard}, comme en rêvait Le Corbusier, et monter progressivement en qualité, affiner les profils, perfectionner les techniques et les matériaux, arriver à une esthétique de la performance. Sans refaire la critique de cette théorie architecturale, il nous faut signaler qu’à défaut d’une performance fonctionnelle (que les architectes recherchent à juste titre), la performance économique est devenue le véritable moteur d’une architecture de plus en plus financiarisée. Favorisée par les slogans du modernisme « Less is more« , « La machine à habiter », récupérés par une industrie ravie de trouver une caution à sa soif de profit, elle évolua vers un appauvrissement progressif. C’était assez flagrant à l’agence. D’autant plus visible que la logique minimaliste avait été intégrée par les architectes, et qu’ils s’appliquaient à eux-mêmes une auto-censure (trop de fenêtres) qui nous rendait tous malheureux, prisonniers d’une logique qui nous faisait horreur. Afin de sauver notre dignité, nous en étions réduits à cacher l’esthétique à des endroits inattaquables. Par exemple, mon tuteur m’a avoué à plusieurs reprises que les formes tarabiscotées qu’il donnait à ses bâtiments, ces empilements de cubes tout en décalage, étaient la seule manière qu’il avait trouvé pour faire de l’architecture sans qu’on vienne ruiner sa vision par rabotage successifs. C’est logique : on ne peut pas raboter un voile en béton armé de 18 cm. Quand la forme est adoptée par le client (ah oui ! oh la la ! que c’est contemporain tous ces cubes !) ; quand la faisabilité a été acceptée, on ne peut plus enlever tel ou tel mur sans remettre en question la forme, la surface de plancher, le nombre de terrasses etc. qui sont des arguments de vente intouchables.
Était-ce une vengeance ? un échappatoire ? un sauf conduit ? ou une manière de se consoler de nos abandons successifs ? Quelle qu’en soit la cause, la conséquence se voit tout autour de nous : l’industrie du logement en France tend à produire des bâtiments spectaculaires avec des prestations au raz des pâquerettes. Et plus les prestations sont basses, plus on est tenté de sauver les meubles par des gesticulations formelles, ce qui n’aide pas à faire baisser les coûts de construction, vous l’imaginez.

Évolution des offres, mises à niveau de la demande

Comme souvent lorsqu’un secteur s’industrialise, ce n’est plus la demande qui génère l’offre, mais l’offre qui cadre la demande.

En ce qui nous concerne, l’augmentation du prix de vente, liée à de nombreux facteurs a rendu difficile la mise sur le marché de logements habitables à des prix corrects, poussant les principaux acteurs à produire des logements difficiles à habiter à des prix tout juste abordables. Les économies générées par l’industrialisation des procédés constructifs ( représentant 40% du prix de vente) ont bien vite été absorbées par d’autre postes tels que la TVA (20%) le foncier (15%), les frais de portage (24%). La charge économique de ces postes, accompagnée par l’évolution des normes de construction et la rigueur des PLU entraînèrent également une hausse des prix de vente, indépendamment de la qualité architecturale du bâti ². La plus-value apportée par l’architecture étant de moins en moins bien perçue, au détriment de facteurs mesurables (site, équipements, surface, prestations intérieures…), les promoteurs privés favorisent l’assemblage d’un produit vendable : un produit sur lequel il est aisé de communiquer, qui mette en avant des avantages palpables, visibles, sensibles par tous ; plus personne ne trouve d’intérêt personnel à produire du beau. On ne peut dire : achetez ce logement, il est agréable, il est bien fait, vous y serez bien ; on dit : cuisine américaine, ventilation double flux, porte blindée. D’où la place croissante des nouvelles technologies : il est aisé de vendre en parlant de logement Hi-Tech ou éco-responsable (deux arguments difficilement compatibles à mon avis), en intégrant de nouveaux services perçus progressivement comme indispensables (domotique, ventilation mécanique…). Ces prothèses pèsent lourd sur notre légitimité à faire de l’architecture. En effet, pourquoi s’embêter à penser un logement quand toutes les questions de confort semblent trouver leurs solutions dans une panoplie de volets roulants, de climatisations, de diffuseurs de parfum. 

Une demande inféodée aux lois du marché

La commande n’est pas la demande. Non seulement le constructeur ne bâti que ce qui est déjà vendu, mais les acheteurs acquièrent d’avantage ce qu’ils peuvent à défaut de ce quu’ils veulent : La hausse des prix de vente a réduit peu à peu la capacité d’achat. Si le revenu disponible des ménages pour l’acquisition d’un bien immobilier est resté globalement le même depuis les années 60 (hausse de 1,6 points), le prix du mètre carré habitable a quand à lui triplé. Il en résulte une réduction des surfaces mises en vente afin d’ajuster l’offre à la capacité d’achat (et non pas à la demande). Si tout cela peut paraître abstrait exprimé sous forme de points et de pourcentage, j’en ai fait l’expérience récemment en cherchant un appartement à acheter. Un T3 construit à la Duchère (Lyon 09) dans une barre de logements des années 1960 offrait entre 72 et 75 m2. Deux rues plus loin, un appartement construit dans le même quartier en 2015 n’offrait plus que 58 m2. Où sont passés les 15 m2 restants ? Un peu plus tôt cette année, j’aurais jugé sévèrement les promoteurs mettant en vente ce type de bien. Aujourd’hui, je suis conscient que le problème est complexe et ne peut être la cause des seuls acteurs de la construction. Cet état de fait les conduit d’ailleurs parfois à des situations absurdes qu’ils sont les premiers à déplorer. Nous avions ainsi à l’agence un projet respectant en tout point les exigences du maître d’ouvrage. C’était « propre » comme on dit : les logements fonctionnaient bien, les circulations aussi, la façade était raisonnablement bien traitée… bref, rien à redire. Seul un problème subsistait : les T3 faisaient 6 m2 de trop. Et bien l’architecte qui s’occupait du projet a été contraint de réduire artificiellement cette surface en approfondissant une loggia, afin que le logement puisse être « vendable ». Le promoteur se faisait en lui-même cette réflexion : « si je veux que les gens puissent acheter, je ne peux pas leur proposer un logement au-dessus de leurs moyens, car lorsque je rapporte la surface de cet appartement au prix moyen du m2 dans le secteur, j’atteins des prix prohibitifs.» Au lieu de baisser ses prix au m2, on a réduit les logements. 

Et aux évolutions de la société

Les usagers ne peuvent plus se permettre d’acheter (ou de louer) le convenable. Leur perte de revenu disponible au logement est d’autant plus sensible que les évolutions sociétales des trente dernières années ont isolé les individus et fragilisés leur situation financières. Prenons l’exemple de la cellule familiale. Les français se marient bien plus tard ³, font moins d’enfants⁴, divorcent davantage⁵… la tendance n’est pas au rassemblement, mais plutôt à la dispersion, d’où la réduction des surfaces moyennes du logement, liée tant à l’appauvrissement qu’à un mode de vie plus solitaire. 

Foncier

Dans une conférence donnée à l’\gls{ENSAL}, Nicolas Michelin évoque le poids du foncier dans les opérations immobilières. Il désigne les propriétaires eux même comme les principaux responsable de la hausse des prix, n’hésitant pas à jouer la rétention pour faire augmenter les prix. De même, la responsabilité des collectivités et des mairies en particulier est fortement engagée. Désireuses de limiter l’étalement urbain afin de préserver les zones agricoles et naturelles en périphérie de leur territoire, elles libèrent peu de parcelles, raréfiant ainsi le foncier disponible. Les communes périurbaines, où l’urbanisation est souvent perçue de manière négative par une population attachée à l’équilibre de son environnement, sont particulièrement concernées. Or c’est précisément ici que se font la plupart des opérations immobilières, (les centre-villes étant intensément construit à l’exception de certaines rares parcelles). 

Synthèse

Dans l’ensemble de ces contraintes, les architectes sont pris en étau entre des acteurs dont le poids économique dépasse le leur. Aucun d’entre eux ne trouve d’intérêt immédiat à produire de l’architecture de qualité car celle ci ne corresponds pas à leur besoins. Ni les porteurs de projets, ni les primo accédants, ni les investisseurs n’entrent dans une logique de long-terme, pourtant nécessaire à la mise en place d’un parc immobilier de qualité. Même à l’échelon politique, la brièveté des mandats locaux favorisent la recherche de l’extraordinaire, au détriment de l' »ordinaire extra ».Dans cette machine bien rôdé, il est demandé à l’architecte de répondre à un programme portant d’avantage sur la performance économique que sur l’usage, le contexte, et la durabilité. C’est ainsi que leur production prends parfois la forme de leur fonction : un support pour l’achat-revente ; une monnaie ayant des garanties de stabilités et de pluvalue importante. Les solutions à ce problème de fond sont au main de tous les acteurs qui constituent ce secteur de l’économie, individuellement et collectivement. Les architectes eux-même, s’ils peuvent apporter des solutions ne sont pas en mesure de faire évoluer seuls la situation de manière significative. Ils ont cependant la possibilité de se réunir : En mettant en commun leur énergie et leur savoirs-faire, ils auront la possibilité de peser d’avantage dans les prises de décision, soit en acquérant une crédibilité supérieur auprès des acteurs de l’immobilier, crédibilité que confère la pluridisciplinarité et le poids économique, soit en absorbant leurs fonctions par la diversification de leur activité, ce que répugne à faire la profession pour des raisons éthiques. L’expérience que je gardais de cette expérience professionnelle et les conclusions auxquels me conduisait mes observations me poussèrent à réfléchir plus profondément à la direction que pouvait prendre ma vie professionnelle.

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1. Un employé dans une société de promotion me confiait que leur objectif de durabilité pour les bâtiments était d’une trentaine d’années. C’est d’ailleurs, je crois, le cas d’une bonne partie de la production contemporaine. ↩︎
2. À titre d’exemple, le PLU-H de la ville de Lyon conduit à multiplier les places de parking souterrains, faisant augmenter les prix de construction de manière significative. ↩︎
3. 31 ans pour les femmes et 32 ans pour les hommes contre 26 et 28 ans en 1994 — source : Le Monde ↩︎
4. ICF de 3 en 1950 contre 1,8 en 2017 — source INSEE ↩︎
5. Cinq ans de mariage en moyenne — source le Figaro ↩︎